【2018年度税制改正大綱】駆け込み的アパート建設による相続税の節税効果が減少へ

2018年度(平成30年度)税制改正により

相続税の節税策である

駆け込み的にアパート建設等を行う方法の一部が

封じられることとなりました。

小規模宅地等の特例とは?

小規模宅地等の特例とは、ざっくり言うと

相続税を申告する際の財産の価格を

80%(または50%)引きにすることができる

制度です。

相続税の申告とは

・故人(=被相続人)の財産がいくらだったのか

・税金(相続税)がいくら掛かるのか

税務署に申告することを言います。

相続税は

・申告する財産が大きいと、相続税も大きくなる

・申告する財産が少ないと、相続税も少なくなる

ものです。

そのため、小規模宅地等の特例を使うことができると

申告する財産の金額がかなり少なくなるので

相続税を大幅に減らすことができます。

この特例を使うことができる財産は、故人の

・自宅があった土地(この記事の守備範囲外)

・不動産貸付業で使っていた土地

・不動産貸付業以外の事業で使っていた土地

(この記事の守備範囲外)

などです。

条件を満たす人が相続すると特例が使える

小規模宅地等の特例は

一定の条件を満たす人が財産を相続すると使える

特例です。

故人の不動産貸付業で使っていた土地の場合

一定の条件を満たす人とは、相続税の申告期限まで

・不動産貸付業を引き継ぎ、経営する。

・その土地を所有している

親族のことです。

改正案の内容

改正案では

相続開始前3年以内に貸付事業用に使い始めた土地は対象外

というルールが追加されました。

図にするとこんな感じ。

このようなルールが導入された背景としては

駆け込み的な相続税対策を防ぐ

ことにあります。

極端な話として

アパート建設→貸付開始→その直後に相続開始

だったとしても、そのアパートの敷地は

小規模宅地等の特例が使え、申告する財産の額を

大幅に減らすことが可能でした。

ただし、今回の新ルールは

あくまで駆け込み的な相続税対策を防ぐことが目的です。

そのため、相続開始3年より前から不動産貸付業を事業的規模

行っていた人については、今回の新ルールは適用無しです。

図にするとこんな感じです。

事業的規模

事業的規模の具体的な内容は

改正案で明記されていません。

ただし…

所得税で同じ用語がありますので

そちらの定義に従うと

・貸家なら5棟以上

・貸室なら10室以上

賃貸している場合を

「事業的規模」と言っています。

個人的には、駆け込み需要の判断基準が

以前から不動産貸付業を行っていたかどうか

というのは、ちょっと違う気もしています。

不動産貸付業を行っていても、駆け込み需要は

ありますので。

改正案はいつから適用?

改正案は

2018年4月1日以降に相続または遺贈により

取得した土地に適用されます。

2015年4月1日以降にアパート建設等をされた方は

気が気でないかもしれません。

そんな方へ、健康長寿を願わずにいられません。

貸家建付地評価は引き続き有効

当記事の冒頭で、駆け込み的なアパート建設等による

相続税の節税は封じられた、と書きました。

が、実は完全に封じられていません。

アパートの敷地が相続税の節税につながる制度は

・小規模宅地等の特例

の他に

・貸家建付地評価による評価額の引き下げ

があり、こちらは引き続き有効です。

貸家建付地

アパート等の貸家の敷地は

立ち退きなどが大変な分

更地に比べて自由に利用できないだろう

ということで

その分評価を減らしましょう

というルールがあります。

このようなアパートの敷地を

貸家建付地(かしやたてつけち)

といいます。

貸家建付地である土地の評価は

更地の80%前後です。

たとえば、更地で1億円の土地なら

アパート経営を始めると

土地の評価が2千万円ダウン。

相続税率が50%なら

相続税が1千万円も減ることに

なりますね。

(という目先の節税にとらわれて

アパートを建てるのは

危険過ぎますが)

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【編集後記】

今年に仕上げる必要がある仕事のうち

一番大きなものをなんとか納品。

峠は超えましたが、まだまだホッとできません。

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