不動産の売却を検討中の方は税金についても検討が必要です

不動産の売却と税金は、切っても切れないものです。

・不動産の売却を行うとどんな税金が生じるのか

・税金の計算はどうするのか

・いつ払えば良いのか

などについて、分かりやすく説明いたします。

どんな税金が生じるのか

不動産を売却して税金が掛かるのはどんなときか、またどのような税金が掛かるのか確認していきましょう。

不動産を売って儲かった時に税金が生じる

不動産は、購入金額を上回る値段で売れることもあれば、下回ることもあります。また売却時には仲介手数料などの諸費用もかかります。

購入金額+諸費用を上回る値段で売ることができれば、儲かったことになります。

この「儲かった」、つまり不動産を売却して利益が出たときこそ、税金が掛かるときです。

不動産を売却して得た利益のことを、「譲渡所得(じょうとしょとく)」と呼びます。

つまり、譲渡所得が生じたときに税金を支払う必要がある、ということです。

例えば、3,000万円で購入した不動産を5,000万円で売却して、仲介料を23万円支払った場合は、譲渡所得は1,977万円(=5,000万円ー3,000万円ー23万円)、ということです。

税金は所得税と住民税の2種類

譲渡所得が生じた時に負担する税金は

・所得税

・住民税

の2種類です。

所得税のことを「譲渡所得税」と表現したり、所得税と住民税を合わせて「譲渡税」と表現することもあります。

所得税と住民税はそれぞれ税率が違いますので、不動産会社などの資料で「譲渡税」などの表現が出てきたら、合わせて書かれていることが多い税率の数値などを参考にして、含まれる税金の範囲を確認するようにしましょう。

税率については後述します。

国民健康保険などの加入者は要注意

国民健康保険や後期高齢者医療保険に加入している方は、不動産を売却することにより、翌年の保険料が上昇します。

保険料の計算方法は市町村(後期高齢者は都道府県)によって様々ですが、譲渡所得の10%程度は例年より保険料が増える可能性があります。

(ただし保険料は上限があり、90万円前後で頭打ちになります。)

負担は避けられないものなので、保険料が増えるんだという心積もりをしておくことが大事です。

税金の計算はどうするのか

税金の計算は、利益(譲渡所得)に税率を掛けて計算します。

譲渡所得の計算方法について

譲渡所得の計算方法は

 売却金額 - 購入金額 ー 諸費用

と説明しましたが、各項目についてもう少し詳しく説明いたします。

売却金額について

売却代金とは、文字通り売り値です。売却時の売買契約書に書かれている売買代金のことです。

ただし、売却金額には、売買代金に加えて、固定資産税の精算金も含まれます。

漏れやすいので気をつけましょう。

購入金額について

購入金額とは、正確には「取得費(しゅとくひ)」と言います。

取得費には、購入時の売買契約書に書かれている売買金額のことでうs。

また、購入時の登記費用や不動産取得税も含まれますが、購入不動産が賃貸アパートや事業用建物の場合は、これらの費用はアパート事業の経費とされますので、取得費に含めることはできません。

その他、取得費になるものは国税庁ホームページに挙げられています。

なお、購入金額が分からない場合は、売却金額×5%を取得費とすることができます。(この場合、後述の減価償却費は差し引きする必要がありません。)

なお、取得費のうち建物部分については、購入時から売却時までの価値の目減り分を差し引きする必要があります。

この価値の目減り分を減価償却費(げんかしょうきゃくひ)と言います。

これらを図解したものが次の図です。

なお、減価償却費の計算は、次の算式により計算します。

(非事業用の場合)

建物の購入金額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

償却率

建物の構造により、次の通り決まっています。

構造 償却率
木造 0.031
鉄筋コンクリート造 0.015
鉄骨造(金属造)
 骨格材の肉厚が3mm以下 0.036
        3mm超4mm以下 0.025
        4mm超 0.020

経過年数について

1年未満の端数は、6か月以上は切り上げ、6か月未満は切り捨てます。

たとえば、10年5ヶ月→10年、10年6ヶ月→11年、という具合です。

諸費用について

諸費用とは、正確には「譲渡費用(じょうとひよう)」と言います。

譲渡費用の主なものは

・売却時に支払った仲介手数料

・売却時の売買契約書に貼付する印紙代

などです。

その他、譲渡費用になるものは国税庁ホームページに挙げられています。

税率について

税率は、不動産の所有期間が5年を超えるか超えないかで変わってきます。

※以下に記載した税率は、平成25年1月1日以降に売却した場合のものです。

不動産の所有期間が5年を超える場合

所得税・・・譲渡所得 × 15.315%

住民税・・・譲渡所得 × 5%

(合計 20.315%)

不動産の所有期間が5年以下の場合

所得税・・・譲渡所得 × 30.63%

住民税・・・譲渡所得 × 9%

(合計 39.63%)

所有期間の数え方が特殊なので注意!

譲渡所得に対する税金を計算するための所有期間は、数え方が特殊なので注意が必要です。これを間違えると税金の負担が変わる可能性があります。

○・・・取得日の翌日から売却した年の1月1日で数える

×・・・取得日から売却日

つまり、カレンダー上では所有期間が5年を超えているのに、税金の計算上は5年以下となる場合があります。

例えば、平成24年5月1日に取得した不動産を平成29年8月1日に売却した場合の所有期間は、平成24年5月2日〜平成29年1月1日で数えますので4年8か月になります。

所有期間の判定はとても大事なので、特に短期間で売り抜けようとお考えの方は特にお気をつけください。

譲渡所得が生じた時は確定申告を行う

譲渡所得が生じた時は、確定申告を行う必要があります。

確定申告を行う時期は、売却した年の翌年2月16日から3月15日の間に行います。

確定申告は、不動産の売却(譲渡所得)について行うことはもちろん、他に給料や年金などの収入があれば、それも併せて申告します。

ふるさと納税を行った際に、確定申告が不要になるワンストップ特例制度がありますが、確定申告が必要になる場合にはは、ワンストップ特例制度が使えず、ふるさと納税も併せて確定申告する必要があるのでお気をつけください。

税金はいつ支払うのか

税金を支払う時期は、所得税と住民税で違います。

どちらも売却した年の翌年に支払うのは一緒ですが

・所得税は3月15日まで

(振替納税の手続きを行えば4月20日ごろまで)

・住民税は原則として6月末日

(市町村により多少の違いあり、4分割払いも可)

となっています。

不動産を売却して入金されてから納税するまで1年近く間隔が開くこともありますので、納税資金は入金時にしっかり確保しておくことが大事です。

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【編集後記】

現在使っているMacBookPro(Mid 2012)の遅さに耐えられず、遂に最新のMacBookPro(Late 2016)を購入しました。

これから色々と試すのが楽しみです♫

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