アパート建築の事業計画は、業者が作成したものにプラスαするのがお勧め

不動産業者よりアパート建築の計画書を提示された場合、必ず事業計画書(損益計画、収支計画)がついていますが、何故か殆どの業者が考慮していない項目があります。

税金が考慮されていない

不動産業者から提示される事業計画書は、次のようなものが殆どです。

(実際には30年程度の計画が提示されます)

上の段が損益の計画、下の段が収支の計画です。

損益・・・税金を計算するために算出する利益。ローンの返済のうち元本部分は経費になりません。

収支・・・キャッシュの収支。減価償却費はキャッシュの支出ではないので収支計算には含まれません。

これらの表には、収支をみるために重要な項目が一つ抜けています。

それは「税金」です。

税金を考慮した事業計画書を自分で作ってみよう

不動産業者もうっかり抜かしたのではなく、敢えて税金を含めていないフシがあります。

その証拠に、事業計画書の欄外に「税金は考慮していないので別途考慮してね」と小さく注意書きが書いてあります。

不動産業者に言えば、税金を考慮した事業計画書を作ってくれるかも知れませんが、ここは一つ、自分自身で計画を理解するためにも、税金を考慮した事業計画書を自分で作ってみると、数字がより一層頭に入るのでお勧めです。

先ほどの計画書に税金を考慮したものが次の表です。

利益を基に税金を計算して、計算した税金を現金収支で考慮したものです。

税金を支払った後の現金収支が、本当の意味で手元に残る現金です。

仮の数字とはいえ、5年目の現金収支が税金考慮前では5だったところ、税金を考慮する(差し引きする)と、2に減少してしまいました。

使える現金が5と考える場合と、2と考える場合で算段が大きく変わることが分かると思います。

税金は利益に税率を掛けて計算

それでは、税金をどうやって出せば良いのでしょうか。

税金は

利益(現金収支ではありません)×税率

で計算します。

先ほどの表では、税率を20%として計算しましたが、この税率、人それぞれで異なります。

法人の場合

株式会社や合同会社などの法人でアパート経営を行う場合、法人の税率は資本金が1億円以下の場合で33.8%です。

正確には、所得が800万円以下の場合は、これより低い税率になるのですが、安全を見て一律33.8%で計算することをお勧めします。

個人の場合

個人の税率は、アパート経営以外の収入(給料など)を考慮する必要があります。

確定申告をしている方は、次の赤囲みの金額を調べます。

給料のみで確定申告をしていない方は、次の赤囲みの金額から、青囲みの金額を引きます。

それぞれの立場に応じて計算した金額に、アパート事業計画の利益を足します。

足した金額を次の表に当てはめて、税率を求めます。

それぞれの金額+アパート事業計画の利益 税率
195万円以下 15.105%
195万円を超え 330万円以下 20.210%
330万円を超え 695万円以下 30.420%
695万円を超え 900万円以下 33.483%
900万円を超え 1800万円以下 43.693%
1800万円を超え 4000万円以下 50.840%
4000万円を超える 55.945%

正確には、利益の全てについて同じ税率が適用されない(例えば利益が330万円の場合、195万円以下の部分は15.105%、195万円超330万円以下の部分は20,210%が適用される)のですが、事業計画上の安全を見て、一律20.210%で計算することをお勧めします。

(このことについては、次の記事で詳しく書いています。)

所得税の最高税率は45% ただし所得金額の全てに45%が掛かるのではない
所得税の最高税率は、平成27年以降だと45%です。 うわっ、所得の45%が税金で持っていかれるわ。稼ぎの半分近くが税金やん・・・。とい...

おわりに

アパート経営の事業計画書は、不動産業者が作成したものが正しいと思わずに、疑ってかかるぐらいで丁度良いと思います。

重要な投資行為ですので、慎重に判断するようにしましょう。

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【編集後記】

今日はお休みをいただいて、先週土曜日から本日にかけて、父をドライブに連れて行きました。

我ながら良い親孝行ができたと自画自賛(^_^;)

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