相続税や贈与税の申告などで、土地の評価を行うことが頻繁にあります。
土地の評価を行う際に欠かせないのがブルーマップですが、日本全国全ての地域にブルーマップがあるわけでは有りません。
ブルーマップがない地域で土地の場所を特定したい場合、どうすれば良いでしょうか。
そもそもブルーマップとは？
住宅地図と公図を重ね合わせたものです。
住宅地図
その名の通り住宅の地図です。土地の現実の場所の特定、現地調査の際に使用します。
市町村の図書館に行けば、その市町村及び近隣の住宅地図が閲覧できます。
国会図書館には、東京都の島しょ部（小笠原など）以外の全国全ての住宅地図があります。
公図
公図とは、土地の地番、周囲の土地との位置関係、大まかな地形（じがた）を確認するために使います。下の図は公図の一部を拡大したものです。
特に大事なのが地番の確認です。
公図には、土地を特例する情報である地番（上の図だと「耕１５５７−８」のこと）が記載されています。
土地の情報として登記簿謄本を取り寄せる場合などは、「住所」ではなく「地番」を用います。
土地の評価を行うためには地番を知ることが絶対条件となるわけです。
ただし公図には欠点があります。
上の図をご覧いただくと分かりますが、周辺の施設、住人の苗字、住所など、場所を特定できる情報が殆どありません。
したがって、公図だけ見ても、現実の土地の場所を特定することが困難です。
改めて、ブルーマップについて
先ほど、住宅地図に公図を重ね合わせたもの、と書きましたが、具体的には、住宅地図に公図の情報である地番が青字で記載されているものです。
ブルーマップを参照すると、土地の場所を確認すると同時に地番も取得できるため、とても便利なのです。
逆に地番が分かっていて住所が分からない場合も、ブルーマップにより住所の特定ができます。
ブルーマップがないと何故困るのか？
前述したように、住所から地番、または地番から住所を特定することが出来なくなりますので、土地の情報が取得しきれず評価に支障をきたすことになります。
（実は、土地を管轄する法務局に電話すれば教えて貰えますが、何十箇所も土地がある場合は現実的ではないと思います。）
ブルーマップの代役「地積合成図」
そこで登場するのが「地積合成図」です。
地積合成図とは、市町村が固定資産税の課税の資料とするために作成しているもので、住宅地図に公図を重ねたものです。（ブルーマップと同じですね）
土地が所在する市町村役場の固定資産税課で、地番か住所を伝えて地積合成図のコピーを請求すると、取得できます。
費用も1枚10円程度で気軽に取得できます。
ただし難点もあります。
・市町村役場に出向く必要がある→遠隔地だと、旅行気分で出かけるしかないですね。
・あくまで課税用の資料で土地の権利関係を厳密に記したものではないため、現実と地形等が相違する可能性がある。
とはいえ、参考になる資料なのは間違いないので、取得してみる価値は大いにあります。