【相続税・贈与税】自宅の評価を簡単に行うコツ

相続や贈与を意識したとき、自宅の評価はどうすれば良いのでしょうか?

この記事では、そんな時に簡単に評価額を計算するためのコツを説明いたします。

(ご注意)

この記事では、土地が借地権や定期借地権の場合の評価方法が説明されていません。

これらの場合の評価方法は、改めて説明いたします。

必要な材料

自宅の評価を行うために必要な材料は

固定資産税の納税通知書

これだけです!

納税通知書、という言葉にピンとこない場合は

固定資産税の納付書

これでいかがですか??

納税通知書(納付書)を用意できたら、その通知書は冊子になっていますので、土地や建物の住所らしきものが書いてあるページ(※)を見つけてください。

(※)お住まいの市町村によっては、冊子の中ではなく、別紙明細に書いてある場合があります。この場合、納税通知書(納付書)に同封されているか、別便で郵送されている筈ですので、探してみてください。

あとは

・電卓(スマホの電卓機能でOK)

・登記簿謄本(自宅の建物や土地が共有の場合)

・ネット閲覧できる環境(スマホOK)・・・土地の評価に使用します。

もご用意いただくとスムーズです。

建物の評価額計算方法

自宅は、土地と建物からなりますが、先ずは建物の評価額を計算してみましょう。

といっても、実は計算がほとんど要りません。

それでは、建物の住所らしきものが書いてあるページをご用意ください。

(出典:横浜市トップメニュー > 財政局 > よこはま市税のページ > 横浜市の市税 > 固定資産税・都市計画税の課税明細書をご覧下さい!>課税明細書の見方(家屋))

手順は次の通り。

1.課税明細書のうち、先頭に「家屋」と記載されている行を見つけます。

2.「家屋」が複数ある場合は、住所らしきもの(課税明細書では「所在地番」などと表現されています)を見て、自宅建物と思われる行を探します。

3.その行で「評価額」や「価格」と表現されている数値を探します。

この数値が、相続や贈与を意識した時に考えるべき、自宅建物の評価額です。

先ほどの横浜市の例では、「8,755,000円」が評価額です。

(「課税標準額」や「税相当額」は違いますので、気をつけてください。)

ちなみに、マンション(区分所有の場合)でも一戸建てでも、同様に評価することができます。

共有建物の場合は評価額に持分を掛ける

自宅建物が夫婦などで共有されている場合、先ほどの評価額に持分を掛けたものが評価額となります。

持分がわからない場合は、市町村によっては固定資産税の課税明細書に書いてある場合がありますし、書いてなければ建物の登記簿謄本で確認します。

ちなみに共有建物の場合は、固定資産税の課税明細書のどこかに「共有者あり」「他共有者 ○○○○」など、それらしい言葉が必ず入っています。

土地の評価額計算方法

土地の評価方法は、建物と違って若干複雑です。

ここでは、正確な評価額ではありませんが、大まかな評価額を掴むための方法をご紹介いたします。

それでは、納税通知書で、土地の住所らしきものが書いてあるページをご用意ください。

(出典:横浜市トップメニュー > 財政局 > よこはま市税のページ > 横浜市の市税 > 固定資産税・都市計画税の課税明細書をご覧下さい!>課税明細書の見方(土地))

手順は次の通り。

1.課税明細書のうち、先頭に「土地」と記載されている行を見つけます。

2.「土地」が複数ある場合は、住所らしきもの(課税明細書では「所在地番」などと表現されています)を見て、自宅建物と思われる行を探します。複数ある場合もあります。

3.その行で「地積」と表現されている数値を探します。

4.国税庁のホームページで、路線価を探します。

(路線価については、こちらの記事を参照ください。)

平成29年(2017年)分路線価公表!路線価の意味、調べ方、相続税への影響を解説
平成29年(2017年)分の路線価が、本日(7月3日)国税庁より公表されました。 路線価とはなんぞや?というところから、路線価の調べ方...

5.上記3.の地積と路線価を掛けたものが、土地の評価額です。

マンションの場合は更に複雑

マンションの場合は、更に複雑です。

課税明細書に記載の地積は、マンション敷地全体の地積を表していますので、持分を掛けてやる必要があります。

その持分は、建物の登記簿謄本に「敷地権の割合」(まれに「持分」)と記載があるので、それを地積に掛け、更に路線価を掛けたものが評価額です。

倍率地域の場合はこうする

路線価を探していると、自宅の場所に路線価がなく「倍率地域」と表示されていることがあります。

次のようなものです。

この場合、土地の評価方法はちょっと変わります。

手順は

1.固定資産税の課税明細のうち「評価額」や「価格」と表現されている数値を探します。

(自宅土地が複数ある場合は、全て)

※「地積」は使いません。

2.国税庁ホームページで「倍率」を探します。

3.「評価額」に「倍率」を掛けたものが評価額です。

倍率の探しかた

倍率は国税庁のホームページで探しますが、具体的には次の通りです。

(東京都立川市で倍率を探すものとします)

国税庁のホームページで「路線価図」をクリックし、次の画面で「東京都」をクリックすると次の画面が表示されますので、赤丸の箇所をクリックします。

立川市をクリック

倍率表が表示されます。町名、地域名で探し、宅地の列に記載の倍率を見つけます。

共有土地の場合は評価額に持分を掛ける

自宅土地が夫婦などで共有されている場合、先ほどの評価額に持分を掛けたものが評価額となります。

方法は建物の場合と同様です。

まとめ

相続や贈与における自宅の評価方法について、建物と土地に分けて解説いたしました。

建物は固定資産税の課税明細書に記載された金額で、土地は路線価(地域によっては固定資産税の課税明細書に記載された金額)で評価します。

自宅をご所有の場合、相続税や贈与税を考えるうえで避けて通れませんので、考え方をしっかり抑えておきましょう。

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【編集後記】

今日は珍しく、朝から夕方まで事務所に篭りきりで仕事をしました。そのためか肩こりが。。

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