個人間や親族間での不動産売買 贈与税がかからない売買価格の決め方は?

親と子、祖父母と子など

個人間で土地や住宅などの不動産を売買する場合

売買金額<時価のときに贈与税がかかる可能性が

あります。

なぜ贈与税がかかるか、贈与税を避けるためには

売買価格をどう考えればよいかについて

まとめてみました。

本記事は、あくまで個人間の売買における取扱いをまとめたものです。

法人が絡むと全く別の話になります。

お気をつけください。

売買なのに贈与税がかかる理屈

不動産売買だったら所得税がかかるんじゃないの?

なんで贈与税なのよ?

との疑問はごもっともです。

普通は、売買価格>購入価格の場合に、利益に所得税が

かかります。(下の図)

もちろん、売って損した場合は所得税がかかりません。

贈与税が登場するのは、次のような場合です。

こんな場合もありえます。

例えば、購入金額3千万円、時価1億円の不動産を

5千万円で売った場合で考えてみましょう。

この不動産を買った人の立場で考えます。

1億円の価値のあるものを、5千万円で買うことが

できた!

5千万円もお得だった!ラッキー♪

となりますね。

この、ラッキー♪の部分5千万円に

贈与税がかかるのです。。

この5千万円、売り主から贈与してもらったのと

実質一緒でしょ、という理屈で。

この5千万円、民法でいう贈与ではありません。

・「あげますよ」「もらいますよ」の意思表示

・どちらかが一方的に財産を渡す

といった、民法が言う贈与の条件に合わないためです。

だけど、税金を考えるうえでは、民法が言う贈与と

同じ取扱いにすることになっています。

このことを「みなし贈与」と言います。

時価と売買価格の差は必ず贈与税がかかる?

では、時価と売買価格の差が少しでもあれば

贈与税がかかるのでしょうか?

ここが難しいところで

・時価1億円、売買価格8千万円

・時価1億円、売買価格5千万円

・時価100億円、売買価格80億円

いずれも印象が違うと思います。

贈与税は

時価と比較した売買価格が著しく低い場合

にかかります。

逆に言えば

時価と比較して売買価格が(単に)低い

場合は、贈与税がかからない、ということです。

つまり、売買価格を

時価と比較して著しく低くならないよう決める

のが大事となります。

「著しく低い」のが如何ほどか

はっきりというのも難しいのですが

例えば、ちまたでよく聞く

・時価の50%以上ならOK

・時価の80%だから文句ないだろう

というのは、いずれも違うのではないかと。

極端な例えですが

・時価100万円の50%

・時価100億円の80%

では、まるで意味が違うと思います。

(筆者の個人的意見ですが

前者は著しく低いとはいえないし

後者は著しく低いと考えます。)

著しく低い、という感覚を、少しは

伝えることができたでしょうか。

売買価格の考え方

売買価格を決めるにしても

そもそも時価って何やねん?という問題があります。

実は、時価とは、絶対的な答えがありません。。

考えればすぐわかりますが、不動産の価格は

大まかな相場観はありますが

同じ物件でも売り手や買い手の事情やタイミングなどで

大きく変わってきます。

ですから、絶対的な、まちがいのない時価なんて

そもそも存在しないのです。

じゃあ、どうすりゃいいのよ?という話ですが。。

実務上は相続税評価額を時価相当として

取引するケースが多いです。

相続税評価額とは、相続税や贈与税の申告を行う場合の

評価額です。

土地は、路線価(路線価の設定がない地域は、固定資産税評価額)

建物は、固定資産税評価額

をもとに計算します。

固定資産税評価額

固定資産税の納付書についている不動産の明細で「固定資産税評価額」や「評価額」の言葉で記載されている金額のことです。

路線価は平方メートルあたりの土地の単価を示すもので

公示地価(=土地の適正価格の指標)の80%相当と

されています。

路線価は、毎年7月に国税庁より公表されています。

(路線価について詳しくはこちらをお読みください)

平成29年(2017年)分路線価公表!路線価の意味、調べ方、相続税への影響を解説
平成29年(2017年)分の路線価が、本日(7月3日)国税庁より公表されました。 路線価とはなんぞや?というところから、路線価の調べ方...

過去の裁判例でも、路線価に基づく売買価格は

路線価が時価の80%を下回らない前提で

「著しく低いとはいえない」とされています。

路線価を使っていれば絶対安心というわけでは

ないですが、それなりに頼りになる指標ではあると思います。

ただし、路線価は毎年1月1日現在のものです。

相場が急上昇している地域での売買の場合

路線価が時価の80%を大きく下回ることも

考えられます。

この場合は、路線価をそのまま使うのではなく

路線価に相場の変動を加えるなどの工夫が

必要です。

売買価格の一つの決め方として

不動産鑑定士に鑑定書を作ってもらう方法も

あります。

これなら、誰も文句を言わないだろう、と言いたい

ところですが、そうとも言えません。

鑑定書における鑑定手法について、税務署と見解が

分かれることもあるので、100%安心とはいきません。

鑑定費用が必要な点も見逃せないポイントです。

他人同士だったら贈与税はかからない?

ここで一つ疑問がわきます。

いや、わきませんか??

贈与税って、親子間とか親族だから

かかるんじゃないの?って。

この疑問に対する答えは、実にアッサリしていて

親族間でも他人同士でも関係なく贈与税

がかかります。

過去にも裁判があり、贈与税の課税が適法だとの

判決が出ています。

他人同士でも、売買価格には十分気をつけて決めましょう。

(根拠が知りたい方→さいたま地裁平成17年1月12日)

贈与税がかからない場合もアリ

普通なら贈与税がかかるよ、と言われそうな

不動産売買でも、贈与税がかからないケースが

あります。

・扶養義務者間限定で

・買い手に財力がなくて借金の返済が困難で

・借金返済のために安く売った

場合は、返済困難な借金の範囲内で

贈与税がかからないこととされています。

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【編集後記】

寒くなってくると、布団の中に猫がもぞもぞと

侵入してくることが多くなります。

可愛くてたまりません(^o^)

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