広大地とは?図でザックリと解説します

広大地の評価方法が2018年(平成30年)より変更になります。

先日、評価方法の詳細案が公表されましたので、変更による影響を記事にしようと思ったのですが、その前に広大地について、ザックリと解説しておくことにしました。

広大地とは

広大地(こうだいち)とは、国税庁が公表している財産評価基本通達(=財産の評価方法を定めたもの)に次のように記載されています。

その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で都市計画法第4条((定義))第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの(大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものを除く。)

これじゃ、何のことか分からないですよね??

では、図でザクッとイメージを掴みましょう。

広大地とは、このような土地のことです。

とても広い土地があったとします。

そのままだと宅地と使うには広すぎる場合には、宅地を細切れにして使いやすくする必要があります。このことを開発行為と呼びます。

宅地は、道路に接する必要がありますので、全ての区画に道路が接するように新しく道路を作る必要があります。(場合によっては公園を作らないといけないこともあります。)

道路や公園の部分は宅地として使えません。この部分を「潰れ地(つぶれち)」といいます。

潰れ地が生じる土地は、評価を行う際には配慮する必要があります。

つまり

・開発行為を行う場合に

・道路などの潰れ地が生じる。

土地のことを「広大地」と言います。

広大地に該当しないもの

逆に言えば、潰れ地が生じない場合は広大地になりません。

例えば、このような土地や

このような土地は

開発行為を行うにあたり道路が必要ありませんので、広大地に該当しないことになります。

また、戸建て宅地として細切れにするより、マンションやビル等の敷地としたほうが、その土地の価値や潜在的能力を最大限に活かせる場合があります。

このような土地も、新たに道路を作る必要はありませんので、広大地に該当しないことになります。

広大地の判定はかなり難しい

ここまでの説明ですと、広大地の判定はそれほど難しくないように見えます。

しかし、実際に広大地かどうか判定するのは、土地の評価方法に精通していないと困難です。

例えば、筆者は広大地の判定をすべきか否かの形式的なふるい(フィルター)として、次のような基準を持っています。

・市街化区域なら三大都市圏で500㎡(その他は1,000㎡)以上

・容積率が200%以下

・その土地の周囲がマンションやビルが立ち並ぶ地域でないか(Googlemapで確認)

・その土地の周囲が旗竿地(はたざおち)開発されていないか(Googlemapで確認)

※旗竿地とは、地形(じがた=土地の形)が旗竿のようになっている土地です。

次の図では、上の2軒が旗竿地です。このように開発できれば道路を作る必要がない(=広大地でない)ことになります。

上記はあくまで形式上のふるいです。実際には500㎡未満の土地でも広大地評価が可能な場所(東京都なら世田谷区、江戸川区など)が存在しますので、話は簡単ではありません。

筆者は、広大地の可能性がある土地については、提携している不動産鑑定士さんに判定をお願いするようにしています。

広大地の評価方法はシンプル

広大地に該当した土地の評価方法は、次の通りです。

判定するまでは大変なのですが、計算はとてもシンプルです。

路線価とは、土地の1㎡あたり評価額です。国税庁が毎年7月に発表しています。

路線価はあくまで相続税や贈与税を計算するためのものですので、時価とは異なります。

この記事では

正面路線価=その土地についている路線価のうち一番高い路線価

と理解してください。(正確ではないのですが、説明が長くなるのでスミマセン。)

仮に、正面路線価が30万円、地積が500㎡の土地の評価額は

・広大地に該当しない場合・・・1億5,000万円(=30万円×500㎡)

・広大地に該当する場合・・・・8,625万円(=30万円×0.575×500㎡)

となり、広大地に該当した場合は何と4割以上も評価額が下がることになります。

厳密には、広大地に該当しない場合は他の減額ルールが使えるのですが、広大地評価の破壊力には劣ります。

地積が広大であるほど破壊力が増しますので、相続人や税理士は、広大地に該当するための資料作りに必死ですし、税務署もそれを否定しようと必死になります。

つまり、広大地評価は相続税や贈与税申告において、特に問題になりやすいポイントなのです。土地に限って言えばダントツNo.1の重要論点です(と個人的に思っています)。

まとめ

本記事は、広大地のイメージと、その評価方法について述べさせて頂きました。

ご紹介した評価方法は2017年(平成29年)12月31日までのものです。

来年以降どのような影響があるかについては、改めてブログ記事でまとめる予定です。

||||||||||||||||||||||||||||||||

【編集後記】

筆者のブログ執筆はいつも23時過ぎですが、本日は珍しく早めの執筆。

何だかスッキリします。

ブログ村ブログパーツ
||||||||||||||||||||||||||||||||
ブログランキングに参加しています。
よろしければ、ポチッとクリックして頂けると嬉しいです!
↓↓↓こちらをクリック♫
にほんブログ村 士業ブログ 税理士へ

この記事、まぁまぁ良いかなと思って頂いたら、次のボタンを押して頂けるとかなり嬉しいです♫

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Evernoteに保存Evernoteに保存

このブログを定期的に読んで頂ける場合は、下のアイコンをクリックしてみて下さい!